Kupno mieszkania na wynajem to bardzo popularny sposób lokowania oszczędności. Przy aktualnym oprocentowaniu lokat, nic w tym dziwnego. Najem mieszkania w pesymistycznym wariancie daje 5 % rocznej stopy zwrotu. Najlepsi potrafią zarobić nawet 9- 10 %. Niestety, zbyt często jest to zarobek okupiony stresem, nerwami i wieloma problemem. Polskie prawo bardzo dobrze chroni prawa wynajmującego, a tylko w niewielkim stopniu właścicieli nieruchomości.
Nadal jednak zarobek kusi
Co prawda, coraz częściej słyszy się, że lada chwila wynajem stanie się mało opłacalny, ceny mieszkań urosły do absurdalnego poziomu i stopa zwrotu powoli spada, ale nadal w porównaniu do oprocentowania depozytów jest to inwestycja korzystna. Musi tylko zostać spełniony jeden warunek – znalezienie odpowiedniego najemcy. W Polsce mieszkania wynajmuje tylko 15 % obywateli, w Niemczech to blisko 50 %. Znalezienie dobrego, a przede wszystkim wypłacalnego najemcy jest coraz większa sztuką. Zwłaszcza, że właściciele mieszkań pozostają praktycznie osamotnieni w walce z nieuczciwym najemcą.
Niepłacenie czynszu to skrajna sytuacja
Równie dużym problemem bywają imprezowicze, lokatorzy niszczący sprzęt, czy Ci, którzy traktują właściciela jak lokaja i wzywają do wymiany żarówki. Sumiennego najemcę rozpoznajemy niestety nie po tym jak zaczyna, ale jak kończy. Zniszczone sprzęty, brudne ściany, bezsensowne otwory? Tu zabezpieczeniem będzie kaucja. Rynkowe minimum to przynajmniej wysokość jednomiesięcznego czynszu, ale zdarzają się umowy, gdzie kaucja jest zdecydowanie wyższa. Rzecz jasna, nie każdego stać na wysoką kwotę. Dla właściciela jest to jednak solidne zabezpieczenie, uwiarygadniające najemcę i dające nadzieję na dłuższą współpracę. Jeśli wynajmujecie mieszkanie kosztownie urządzone i waszym wymarzonym lokatorem nie jest student, przeanalizujcie wysokość kaucji. Wykonajcie także dokumentacje zdjęciową wyposażenia. Może ona być załącznikiem do protokołu zdawczo – odbiorczego, w którym wpiszecie także aktualny stan liczników.
Media i sposób płacenia za nie, to kwestia, którą należy rozwiązać na początku
Szkół jest kilka: od pozostawienia obowiązku płacenia w rękach najemcy, po płacenie samodzielne, doliczone do czynszu. Rekomendowanym sposobem jest przepisanie umów o dostawę mediów na najemcę. Jeśli planuje wynajmować lokal przez dłuższy czas, to bardzo korzystne rozwiązanie. Zwalnia właściciela od żmudnego analizowania i zliczania rachunków, uwalnia też od kłopotliwych dyskusji na temat cen wody czy ogrzewania. Kolejnym aspektem jest zadbanie o ciągłość najmu. Puste mieszkanie nie zarabia na siebie. W umowie najmu warto zawrzeć informację o okresie wypowiedzenia. Można także wprowadzić paragraf, w którym zażyczymy sobie opłaty za wypowiedzenie umowy np. przed upływem roku od wynajęcia lokalu. Wtedy, już na etapie ogłoszenia o wynajmie, wprowadźmy informację, o minimalnym czasie najmu np. wynajmę, nie krócej niż na rok.
Zapobiegniemy w ten sposób rotacji lokatorów
Jeśli chcemy zadbać o długi termin wynajmu, przeanalizujmy możliwości stwarzane przez umowę najmu okazjonalnego. Nazwa zupełnie nie odzwierciedla jej kształtu, bowiem to właśnie dzięki niej możemy wynająć lokal nawet na 10 lat. Najważniejsze cechy umowy to oświadczenie wynajmującego o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w przypadku niedotrzymania warunków umowy i wskazanie miejsca, do którego się wyprowadzi. Konieczne jest także oświadczenie właścicieli wskazanego lokalu, że lokatora z pewnością przyjmą. Taka umowa zawarta w formie aktu notarialnego i zgłoszona we właściwym Urzędzie Skarbowym bardzo dobrze zabezpiecza interesy właściciela.
